増税前にマイホーム、は正しいのか
消費増税による景気の冷え込みに対して、政府はさまざな対策を打ち出す方針だと伝えられているが、消費者からすれば増税前に大きな買い物は済ませておこう、と考えるのが自然だろう。
代表的なものがマイホームだ。数千万円はするのが普通なので、2％の差でも数十万円、下手をすると数百万円の違いになる。「どうせ買うなら増税前に」と決意する人がいても不思議はない。
ただし、購入前に「この点だけは気を付けてほしい」と注意を喚起するのが、経済ジャーナリストの荻原博子さんだ。荻原さんは「マイホームを資産と考えないほうがいい」というのだ。マイホームこそ最大の資産という庶民も多いだけに、かなり刺激的な指摘だが、一体どういうことか。荻原さんの新著『払ってはいけない 資産を減らす50の悪習慣』をもとに見てみよう（以下、引用は同書より）。
荻原さんはまずこう言う。
「これからマイホームを買おうという人は、『将来値上がりする』などとは考えないほうがいいと思います。
こう言うと、すでにマイホームを購入している人の中には、『値上がりすると言われて買ったのに！』という方も多いことでしょう」
荻原さんがこう考えるようになったきっかけは、30年ほど前、ミサワホームの創業者で社長だった三澤千代治さんに行ったインタビューだった。この時、三澤さんが、
「荻原さん、これからは地価も住宅価格も下がり続けていくよ」
と語ったというのだ。その理由として三澤氏があげたのが、日本の「グローバル化」。
「日本は、世界で一番地価が高いが、グローバル化でそれが世界並みになっていく。だとすれば、下がっていくしかないでしょう」というのが三澤氏の解説だった。
このグローバル化に加えて、日本の地価を押し下げることになった大きな要因は、会計制度の変更だ、というのが荻原氏の見立てだ。
「以前の会計制度は簿価会計で、土地でも金融資産でも、買った時の価格が帳簿上の価格となっていました。そのため、100万円の土地に実際には1億円の価値があっても帳簿上は100万円ということで、差額の9900万円は『含み資産』として帳簿には載っていない資産として温存されていました。こうしたものがあると、企業はいざという時に売却すれば利益を出すことができます。
バブルの頃までは、日本では土地も株も右肩上がりだったので、土地や株を買えば買うほど、この『含み資産』が増えていました。ところが、グローバル化の中で、2001年3月末決算から、買った時の価格が帳簿上でずっと続く簿価会計から、期末時点で資産を評価し直す時価会計に変わりました。そうなると、下手に土地や株などを買って価格が下がると、不良債権を抱えることになります。
バブル崩壊後、日本で地価や株が下がり続けたのは、それまで株（持ち合い）や土地の一番の買い手だった企業が、一番の売り手になってしまったからにほかなりません。
土地の売り手は、企業だけではありません。後継者のいない三大都市圏の農地が、バブル崩壊後、住宅地として大量に放出されてきています。なぜなら、宅地並みの税金がかかるけれどいつでも売れるという農地が三大都市圏の周囲にはたくさんあって、相続税が高いので相続税対策として続々売り出されているからです」
人口は増えない
荻原さんが地価が上がらないと考えるもう1つの根拠が少子高齢化だ。
「今や一人っ子はあたりまえの時代。一人っ子と一人っ子が結婚すれば、将来的に両親が他界すると、家が1軒余ります。
現在、都心でも10軒に1軒は空き家だと言われていますが、野村総研の試算では、2033年には30％が空き家になるとのこと。
現在、都心でも10軒に1軒は空き家だと言われていますが、野村総研の試算では、2033年には30％が空き家になるとのこと。
さらに、マンションには老朽化の問題が出てきています。今日本には、644万戸（2017年）のマンションがあって、このうち10年後に築40年を超えるマンションは185万戸あります。
築40年といえば、そろそろ建て替えを考えなくてはならない時期ですが、建て替えられるマンションはほとんどなさそうです。なぜなら、築40年のマンションに住んでいる人は、ほとんどが年金生活。建て替え費用が捻出できないからです。
このように、日本では土地も家屋も様々な問題を抱えています。しかも、空き家問題にしても建て替え問題にしても、いまだ有効な手段がありません。土地も家屋も、値上がりの見込みはなく、有効な資産にはなり得ないのです」
築40年といえば、そろそろ建て替えを考えなくてはならない時期ですが、建て替えられるマンションはほとんどなさそうです。なぜなら、築40年のマンションに住んでいる人は、ほとんどが年金生活。建て替え費用が捻出できないからです。
このように、日本では土地も家屋も様々な問題を抱えています。しかも、空き家問題にしても建て替え問題にしても、いまだ有効な手段がありません。土地も家屋も、値上がりの見込みはなく、有効な資産にはなり得ないのです」
もちろん、マイホームを購入すること自体は否定されるものではない。好きなところに好きな家やマンションを買うことを目標に一所懸命に働く行為は尊いにちがいない。だから、増税前だろうが後だろうが、購入したい人はすべきだろう。
しかし、バブル期のようにそれを元手に大儲け、といった夢は見ない方がよさそうなのだ。
デイリー新潮編集部
